接道義務って何ですか?
- 接道義務とは、建築物を建築する際には、その敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというものです。
これを満たしていない敷地は、現に家が建っていようが、そこに人が住んでいようが、再建築をすることができません。
この二つの用件はどちらも満たさなければならず、何かに具備があってはなりません。- 道路は、建築基準法上で認められていることが必要であり、立派に舗装されている「道」であっても、建築基準法で認められていなければなりません。
この道路に関しては、市役所などの建築指導課で確認することが出来ます。 - 2m以上の間口がないといけないということですが、これは道路との接し幅だけでなく、路地状部分の幅が2mないといけません。
道路に斜めに接している場合、道路との接し幅が2mだと途中の間口は2mないということになります。イメージとしては、直径2mの球が転がることが出来るかどうか想像してみてください。
接道義務を満たせず再建築が出来ない物件の場合、通常、広告に「再建築不可」と記載され、重要事項説明でも接道義務の説明が義務付けられていますので、何も知らずに買ってから知ったということはまずないと思われますが、不動産会社が悪意を持っている場合はこの限りではないので、購入者自身の注意も必要です。
現に建築できない所に建築をする違反建築が多々あるのですから。
- 道路は、建築基準法上で認められていることが必要であり、立派に舗装されている「道」であっても、建築基準法で認められていなければなりません。
地積測量図がない土地は大丈夫なのでしょうか?
- 法務局に地積測量図がないことはよくあります。
そのことだけをもって、いけないということはございません。
大事なのは、境界がはっきりしていることと面積に相違がないことです。
この二点がクリアなら、地積測量図がなくても大丈夫です。
しかし、実測図があるというだけでは、ちょっと不足しており、その実測図で境界までしっかり確認できればいいのですが、境界が不明確な場合は、確認するようにしていただければよろしいです。
市街化調整区域とはどういう区域ですか?
- この市街化調整区域では、原則として建物の建築が出来ません。
この利用制限があるために価格は安くなります。また、市街化調整区域内でも建築できる土地はございますが、設備(水道・ガス・下水)など整備されていなかったり、生活施設(学校・買い物)などに不便なことも多く、市街化区域の土地よりも安くなるのが一般的です。
(参考)昔から宅地の場合、用途や面積に制限付きで建築の許可が出ることがございます。
各市町村により異なりますので、確認が必要です。
開発許可を受けた造成地では、立替が可能です。
開発登録簿などで確認できます。
その際に注意すべき点は、なぜ建築が可能なのかをしっかり確認することです。
公募取引だが面積は測量してないのに大丈夫?
- 不動産(土地でも新築でも中古でも)の取引をする際に、ベースとなる面積は公募になるケースがほとんどです。
公募取引には問題はございません。しかし、公募の面積が実際の面積と同じなのか違うのかは気になるところです。
測量図がなく、実際の測量もしない公募面積による取引の場合以下の条件をお願いしてトレブルのないようにしたらよいかと思います。
・売主側による境界確認をしっかりしてもらうことを条件につけました。
・取引前に実際の土地をメジャーで測り、およその面積を推察し、公募面積とじっさいの面積に大差ないことを確認しました。
都市計画道路がかかる住まい
- 各市町村には多数の都市計画(道路)がございます。数年先には用地買収・整備が見込まれそうな計画道路、10年20年先になりそうなもの、100年たっても無理そうなところがあります。
実際には多くの計画道路は、計画だけで実現されていないことがほとんどです。
計画道路の実現度がどのくらいなのか、周辺状況などから考慮してみてはいかがでしょうか。
私見では、計画道路にかかっているだけでは否定はしません。しかし、近々事業化されそうな場合は、いくら立退き料が出るとはいえせっかく生活に慣れた住まいからの再度の引越があることから、お薦めしません。
信頼できる業者かどうかの目安はありますか?
- 宅建業者の免許が一応の目安になります。
業者の広告やパンフレットに必ず記載されています。業者の事務所にも免許番号のかかれたプレート(宅地建物取引業者用)が掲げられています。
例えば****県知事(10)第6523号・・・( )内の数字は、業者が受けた免許更新の回数です。この数字が大きければ、それだけ長い間、法律に違反することなく不動産業を営んできたことになります。
※国土交通大臣( )第****号・・・宅建業者の事務所が2つ以上の都道府県にまたがっているとき [/su_spoiler]
不動産広告の種類・特徴と注意すべき点
- 折込チラシ
新聞に不動産の広告が多数折り込まれています。そのチラシは、一枚に物件を数多く掲載している集合(連合)チラシと一枚に一つの物件を掲載している単独チラシに分かれます。 - 情報誌
チラシと違い多数の不動産会社より情報が掲載されているので、広範建築条件付売地とは建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約に分かれます。土地を販売する段階では建築確認は取得しかありません。お客様が間取りなどを打ち合わせてから建築に入ります。このことから、建築会社は決まってしまうものの、建物の自由度はございます。通常の売地と比べ、建物の自由度を奪っていますので、相場よりも安く売り出されているケースがほとんどです。
公示価格とはなんですか?
- 行政が発表する地価で、代表的なものが二つあります。それは国土交通省が発表する「公示地価」と「路線価」です。
公示地価は、国土交通省が発表
エリアごとに基準となる土地を決めて、土地が取引された場合にいくらで取引されるかを毎年発表するものです。
(国税庁)公示地価から土地の価格を計算しましょう。
最寄になる基準値が、「仮に1平米100.00円」その基準値に加減をします。
(注:項目は代表的なもので、他にもある)- 駅からの距離 100mごとに±1p基準値800m、対象地1000mなら-2pで、100.000円×0.98=98.000円
- 買い物施設 400mごとに±3p基準値400m、対象地800mなら?3pで、100.000円×0.97=97.000円
- 接面道路幅員ごとに±1p(4m以下と6m以上は数値が変わります)基準値6m、対象地4mなら-2pで、100.000円
- 接面道路方位 北±0p 東+4p 南+8p 西3pk(角地、二方時は別)基準値北、対象地南なら、±8pで、100.000円×1.08=108.000円
その他、バス停・学校・環境・街路・施設・隣接不動産・騒音・日照・眺望・設備・将来・高低差・形・面積などがございますが、同等とした場合、基準値が100.000円×0.98×0.97×0.98×1.08=対象地100.611円となります。
路線価は、財務省が資産価値を計算するためにあります。名前のとおり、道路に価格をつけたもので、この道路に面した土地は、いくらと計算できます。